Vente de chalet: neuf conseils fiscaux à retenir

Le chalet, habituellement considéré comme résidence secondaire, est un actif qui demande une gestion fiscale avisée. Que ce soit au moment de son acquisition, de sa vente ou en prévision de votre succession, voici quelques points à connaître et à discuter avec votre planificateur financier.

1. Exemption pour résidence principale

Il est bien connu que la vente de votre résidence principale peut s’effectuer sans impact fiscal. Mais saviez-vous que vous n’êtes pas obligé de choisir votre « maison » comme propriété bénéficiant de cette exemption ? En effet, la décision d’attribuer à l’une de vos résidences la caractéristique de « principale » se fait en remplissant l’Annexe 3 de votre déclaration de revenus. Vous pourriez ainsi y désigner votre chalet et ne payer aucun impôt au moment de sa vente !

Alors, comment déterminer à quelle résidence attribuer le statut de « principale »? La règle de base est simplement de calculer le gain en capital par année de détention des résidences. Celle ayant le plus gros gain annuel sera déclarée comme résidence principale.

Sachez toutefois qu’un bon planificateur financier ira au-delà de ce simple calcul. Son analyse devrait entre autres contenir la notion d’exonération totale ou partielle. Celle-ci vous permettra d'anticiper l'éventualité de la mise en vente de l’autre résidence, que ce soit dans un avenir plus ou moins rapproché.

2. Règle du +1

Cette règle vous permet de désigner le chalet comme résidence principale pendant au moins une année, sans affecter l’imposition future de la vente de votre résidence. La Loi donne une année « bonus », planifiez en conséquence !

Par exemple, en détenant un chalet durant 10 ans, vous pourriez sauver 20% du gain en capital au moment de sa vente. En effet, il serait alors possible de le désigner comme résidence principale pour 1 année : (1 + 1 bonus) / 10 = 20% !

3. Conservez vos factures

Plusieurs pensent qu’il n’est pas important de garder les factures des grosses rénovations, puisque la vente de la résidence principale n’est pas imposable.

Toutefois, dans le cas où une seconde résidence serait acquise, les preuves d’investissements deviendront essentielles pour déterminer l’attribution du statut de résidence principale. Gardez toujours vos factures pour les améliorations de votre maison comme l’ajout d’un garage, d’une cheminée, un agrandissement, etc.

Ces dépenses s’ajoutent au coût de la résidence et viennent réduire le gain en capital lors de la vente. Vous pouvez également ajouter les frais déboursés à l’achat comme les frais de notaire et la taxe de bienvenue. Toutes ces factures vous aideront donc dans votre calcul.

4. Étalement du gain en capital

La loi permet des provisions pour gain en capital lorsque le montant de la vente n’est pas totalement reçu. Il devient donc possible d’étaler l’imposition du gain en capital sur un maximum de cinq ans. Cette option est surtout envisageable lors d’une transaction familiale, car la vente à un tiers se règle habituellement avec une hypothèque du plein montant, versée immédiatement.

Vous devrez normalement ajouter à votre revenu au moins 1/5 du gain en capital chaque année pour respecter les conditions prévues dans la Loi. Par exemple, si la vente du chalet génère 100 000 $ de gains, vous pourriez déclarer seulement 20 000 $ / an pendant cinq ans. Toutefois, pour que ce soit possible, l’acheteur devra également vous payer sur cinq ans minimum.

5. Si vous possédiez une résidence avant le 22 février 1994

Avant 1994, les particuliers avaient droit à une déduction pour gain en capital de 100 000$ sur n’importe quel bien. Il sera alors important de vérifier si vous avez fait le choix possible, le 22 février 1994, de cristalliser ce 100 000$ sur votre seconde résidence. Pour vérifier si le formulaire T664 a été rempli, appelez à l’Agence du revenu du Canada au 1-800-959–7383. Votre planificateur financier pourra alors considérer cette déduction dans le calcul de vos impôts.

6. Posséder deux résidences avant 1982

Depuis 1982, la déclaration de résidence principale se fait par couple. Vous ne pouvez donc plus prendre l’exemption fiscale pour la maison en la déclarant comme résidence principale de Monsieur et déclarer le chalet comme résidence principale de Madame. Toutefois, avant 1982, la règle était d’une résidence par personne. Si chaque membre du couple était propriétaire d’une résidence avant 1982, il est donc encore possible pour eux d’utiliser l’exemption en double.  

7. Obligation de déclarer la vente d'une résidence

Depuis 2017, le gouvernement vous oblige à déclarer la vente de toutes résidences, même lorsque vous utilisez la totalité de l’exemption. Pour respecter cette règle, il suffit de remplir l’Annexe 3 de votre déclaration fiscale. Si vous payez une partie de gain en capital, vous devrez également remplir les formulaires T2091 (fédéral) et TP-274 (provincial).

8. Changement fiscal - 2024

Le gouvernement fédéral augmente l’impôt sur le gain en capital, dès le 25 juin 2024. Les gains en capital supérieur à 250 000$ seront inclus dans le revenu à 66% (versus 50%). L’évaluation par un professionnel de l’impact fiscal de la vente d’une propriété devient encore plus importante. Les conseils cités plus haut peuvent réduire vos probabilités d’avoir un gain supérieur à 250 000$.

9. Rencontrez un planificateur financier

Un planificateur financier vous aidera à déterminer et à mettre en place les meilleures stratégies pour vous. Il saura appliquer les principes fiscaux précédents en les adaptant à votre situation, considérant votre revenu familial, l’impôt potentiel de la vente du chalet, l’impôt futur à la disposition de votre résidence, etc. C’est un professionnel à votre service, qu’il est judicieux de contacter lors de l’achat ou de la vente d’un chalet.

Chanelle Montpetit, Pl. Fin., M. Fisc.

Conseillère en sécurité financière

Représentante en épargne collective

Planificatrice financière